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泰国曼谷买房攻略:哪些区域值得投资

2019年,泰国首都曼谷正处于迅速转型的时期,中心城区规模在不断的向外扩张,整座城市充满活力。高速发展中的曼谷对于房产投资者来说是个巨大的机遇,做为东南亚极最有影响力的城市之一,基础设施包括国际学校和医院等都很完善。

多年以来,曼谷的房产置业一直都是舆论焦点。由于土地的不断开发,曼谷市中心的土地价格也逐年上涨,这对房产的转售和新房开发都产生一系列的连锁反应。本文我们将进一步分析曼谷的房产市场,了解哪些因素在影响着房地产市场,以及在当前形势下,如何从房产市场中获取投资收益。

纵观曼谷房产市场

自2019年以来,泰国经济由于某些因素而产生了一些波动。而根据世邦魏理仕的统计,2018年曼谷新增65,000套公寓,其中有相当一部分仍未售出。很明显,市场已经开始呈现供大于求的趋势。另外值得注意的是中国买家的数量明显下降,由于我们中国政府发布了新规定限制人民币外流,这使投资资金更难被汇出,海外购房就变得更加困难。

如何抓住新形势下的房产投资机遇?

购买好的房产基本准则是选择最佳的地段,但除了这点,其余的一些要素也能帮助投资者获得更多的投资收益。比如降低投资成本。近年来,曼谷很多开放商为了处理一些公寓库存,提供了折上折等优惠措施。还有一些新公寓项目承诺保证房屋租赁,确保你在较长的一段时间内,每年都能收到一定金额的租金。例如,曼谷的一些新开发的项目,5年内承诺有7%的租金回报,这是相当高的投资回报率,要知道曼谷房产的平均年收益率大约是4%到6%。自2013年以来,除了曼谷以外,普吉岛、芭提雅等海滨城市也出现了类似极具吸引力的投资回报计划。这对于寻求高收益率或希望资产长期增值的投资者来说是非常有利的。

另外,由于新公寓楼的不断补充,一些二手房业主愿意降价来出售他们的公寓。根据Plus Property的数据报告,与新建楼盘相比,曼谷中心城区的二手房公寓折扣比例在30-40%之间。由于新楼盘的价格单价比二手房高出许多,反而为二手房市场交易带来了活力。

投资房产时需要考虑的因素

和任何国际性大都市房产投资策略一样,在曼谷投资房产,地段位置、开发商、物业管理等都是需要考量的重要因素。建议买家多多了解泰国当地的行情和一些政策,这也是投资成功的关键所在。投资者需要意识到整个城市的房产租赁、销售的供求关系并不是一成不变的。投资者需要通过一定的分析,找出最佳的投资时机。

比如曼谷交通拥堵严重,尤其是在上下班高峰时段。再加上泰国天气炎热,时不时地还下倾盆大雨。所以曼谷的市民大多喜欢坐地铁(BTS Skytrain或MRT)出行。建议投资者尽可能的购买靠近BTS / MRT站的物业。

看中一个楼盘也不要先急着购买,可以拿公寓单元的单价(PSM)与附近楼盘的单价做比较,通过这样,能对这个公寓和周边环境有个初步的了解。另外,建议你还要考虑公寓单元的结构,面积大小,楼层和朝向,甚至整个社区的环境和公共设施,这些都非常重要。购买之前去看一下社区的游泳池、健身房等公共设施,顺便了解一下附近邻居的情况。

作为买家,选择一个信用良好的开发商是很重要。比如说Sansiri,Ananda和Raimon Land这些都是泰国比较有名的房产开发商。这些大型开发商在开发楼盘时,颇具有品牌意识,开发的项目都有精心打造的主题,并且有良好完善的售后管理方案。曼谷的有些顶级开发商还设立了专门的子公司负责运营和管理自己开发的楼盘。专业的物业管理无形中增加了房产的附加值,长期来说,公寓的价格上涨的幅度都会超过周边地区。而且在曼谷,由于物业管理不善导致公寓无人问津的情况也是屡见不鲜,所以还是建议购买大开发商的楼盘。

值得投资的区域

曼谷中央商务区

想在曼谷购买房产首先要了解曼谷商业、住宅和休闲中心的黄金地段区域。这些区域当地人称为中央商务区(CBD)。在中央商务区(CBD)生活交通十分便利,BTS Skytrain(轻轨),MRT Underground和机场线(ARL Light Rail)线路非常多,四通八达。生活在中央商务区(CBD)对曼谷市民来说是非常具有吸引力的。

曼谷中央商务区(CBD)主要由四个街区组成:

  • 素坤逸区(Sukhumvit)

素坤逸的吸引力在于其生活方式的多样性,在素坤逸区中部(包括Phrom Phong,Thonglor和Ekkamai地区)是外籍人士最受欢迎的住宅区之一。Sukhumvit街边有各种大型购物场所,餐馆和咖啡馆。除此之外,该地区的夜生活也很丰富。

  • 是隆/沙吞区(Silom-Sathorn)

是隆/沙吞区是曼谷的金融中心,不仅是现代商业中心也是高档住宅区,该地区还拥有一流的A级办公楼。

  • 奔集/伦披尼区(Ploenchit-Lumphini)

奔集/伦披尼区是曼谷房价最昂贵的地区,聚集了众多大使馆,包括美国,日本和瑞士大使馆。这个区域也是A级办公楼和豪华住宅的代名词。

  • 拉玛 9/拉差达区(Rama 9- Ratchada)

它也被称为泰国的“新华尔街”,是曼谷的新黄金地段成员,已经成为曼谷最重要的金融及商业中心。这是一个非常充满活力的商业街区,拥有众多办公大楼,泰国证券交易所也在此。拉玛九区是以泰国国王拉玛九世的姓名来命名的城区,未来的发展不可限量。

曼谷的周边区域

除了中央商务区(CBD)之外的曼谷其他区域都被称为“周边地区”。由于城市中心的不断向外发展,近几年来,在周边地区生活也越来越便利,周边地区也慢慢成为泰国人的理想区域。这些新兴地区价格相对优惠,房产更有升值潜力,逐步成为了投资者的新宠。

下面我们就来介绍几个热门区域:

  • 帕卡隆 – 安努(Phra Khanong – On Nut)

帕卡隆和安努已经成为素坤逸路性价比颇高的住宅中心。该社区距离繁华的Thonglor仅2至3个BTS站。如此近的距离,再加上曼谷的BTS又十分便捷,所以该区域深受年轻人喜爱。

  • 塔宏犹清 – 叻拋(Phahon Yothin – Ladprao)

这个区域距离拉玛 9/拉差达(Rama 9-Ratchada)非常近。另外值得注意的是这片区域的社区环境非常好。所以这个区域深受年轻家庭的欢迎。

  • 吞武里 – 河畔(Thonburi-Riverside)

曼谷的昭披耶河,流过这片区域,两岸的风景成为了城市中不可多得的自然美景。这样的景色在热闹的城市中实属罕见,周边的豪宅无论是建筑风格还是社区的高档设施都让人无可挑剔。

  • 拉玛四路(Rama 4 Road)

该区域地理位置非常特别,分别连接素坤逸(Sukhumvit),奔集/伦披尼(Ploenchit-Lumphini)和是隆/沙吞(Silom-Sathorn)。独特的地理优势,让投资者不得不关注这个区域。

曼谷房产维护成本

投资曼谷房产的优势在于长期的维护成本较低。曼谷当地没有房产税,购买房产后几乎没有大笔的开支。下面我们举例说一些日常维护所需的开支:

  • 公共区域管理费

通常公寓楼都有一个物业管理团队和需要维护的公共区域(比如游泳池、健身房)。因此,房东需要支付公共区域管理费(CAM费用),这就相当于我们国内所说的物业管理费。在泰国一般是一年一交,而且需要提前支付。CAM费用按每平方米计算(例如每平方米30泰铢)。一般来说,一年的管理费约1个月的租金。

  • 公用事业(电力和水)

水电费一般来说由租客支付。假如房子还没有出租,房东就要自己缴纳费用。

  • 中介费

如果房产是用来租赁投资,投资者出租房产就需要与房地产中介签订服务合同,委托中介代理出租房屋。假如租赁合同是一年期,中介费的收取标准一般来说是1个月租金。

  • 财产保险

泰国法律没有要求房东必须购买财产保险。财产保险是指出现不可抗拒的自然灾害(比如火灾、洪水等),如遇此类重大问题,这些损失可由保险公司承担。

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用户评论

  • […] 根据泰国房地产和共管公寓法的规定,外国人在泰国是可以拥有自己的公寓单元。但外国人购买的公寓单元面积不能超过这幢公寓楼总面积的49%。曼谷大都会区有一些公寓可能不受这个条例的限制,但是大多数公寓楼都必须符合这个条例。假如这个社区外国人拥有公寓单元的比例已经饱和,那外国人只能租赁该公寓的单元,这些租约和前面文中提到的土地租约是一样的,也需要在土地办公室登记。当然外国人也可以通过公司名义购买公寓单元,获得永久物业权。 […]

  • […] 曼谷作为泰国的首都,有着重要的经济、政治、文化地位。故此,许多投资者选择在该地区购买房产。该地区的年投资回报率为4%-5%。虽然这个数据并不是特别高,但由于当地对房产租用的需求比较大,该地租金收入有着比较高的稳定性。其中比较有名的是素坤逸区以及是隆·沙吞区,租金回报率分别为4.78%和4.5%。 […]

  • […] 在曼谷哪里买房好,这个问题的关键取决于投资者的购房需求是什么。不过大多数情况下湄南河东的房产比较好一些。另外投资者最好购买靠近地铁站的房子,因为泰国的交通比较拥堵,地铁在当地比较受欢迎。接下来给大家推荐几个不错的地段吧! […]

  • 璐璐
    2021年2月20日 at 上午12:49

    我在泰国买了房子,是中国这面带过去看的房子,买的是HAVE TOWN 公寓,交了30%的首付和公寓的家电费,2021年年底交房,现在疫情也不知道怎么样了,当是朋友带去买的,什么都没了解,所以不知道这个是不是真的房子,现在想想跟后怕,如果可以我这里有资料,不知道能否帮忙看一下。

    • Peter Lee
      2021年2月20日 at 上午10:06

      我可以帮你查一下 你的房子具体的所在城市地点面积价格

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