泰国房产投资指南2020年

投资房地产，特别是在经济稳步增长地区购买房产，是资本增值的好方法。目前，泰国就处于这样一个阶段，泰国有很多地方非常适合外国投资者。但是，泰国法律（1975年）中针对外国人的财产有明确规定，外国人包括中国人不能拥有泰国的土地，土地永远是属于泰国，不过外国人可以通过多种方式有效的控制土地。下面我们来做一下简单的介绍：

中国人拥有泰国房产和土地所有权的几种形式

• 通过泰国公司购买土地

以泰国公司名义购买土地或者房产是获得泰国土地所有权的有效途径。换句话说，你可以在泰国开一家公司，最多可以拥有泰国公司的49％股份，其余股份必须由泰国法人（可以由您的律师来安排）持有，泰国法人会与你签署一份股份控制权的协议书。通过公司购买的土地将归公司所有，不过作为公司的董事，你可以控制公司的股票，所以也相当于可以控制住土地所有权。但是需要注意的是，最近泰国政府开始调查与外国人合资开公司的泰国股东的资金来源，以确定这些资金是否也来源于被提名人（外国人）。1999年开始，泰国的外国商业法规定禁止泰国的国民代表外国人持有股份。

• 登记租赁所有权

取得长期租约这种方式相对比较简单。外国人能以自己的名义签定长期租约（无需公司）。泰国政府规定，外国人在泰国租赁土地一次性租约最长可达30年，最多能续约2次，租约最长达到90年。但是要注意的是，在泰国，租约没有自动续约的权利，必须在最初租约结束之前再签订新租约。之后续约的租期也不得超过30年。

租约超过3年必须在土地办公室注册，土地办公室会出一份所有权契约，租赁合同等资料都将保存在土地办公室。 

即使土地出租人死亡、出售或者以其他方式转让其土地所有权，在整个租期内，租约仍然是有效的。租赁协议可以增加允许外国人在土地上建造房屋的条款，并以外国人的名义申请施工许可证，建成之后，外国人也拥有该建筑物的所有权。

租赁的优势是在于注册登记费较低，只需缴纳租约合同总价的1.1％的租赁注册登记费（后面会有介绍）。在租约期间，您还可以转让租赁权益，甚至可以像泰国的其他永久产权一样出售或转让。

• 购买公寓（condos）

对于中国人来说还有一种获得财产所有权的方式，是拥有泰国公寓的永久物业权。假如外国人在泰国拥有自己的公寓单元，就无需担心受泰国土地所有权相关法律的限制。

根据泰国房地产和共管公寓法的规定，外国人在泰国是可以拥有自己的公寓单元。但外国人购买的公寓单元面积不能超过这幢公寓楼总面积的49%。曼谷大都会区有一些公寓可能不受这个条例的限制，但是大多数公寓楼都必须符合这个条例。假如这个社区外国人拥有公寓单元的比例已经饱和，那外国人只能租赁该公寓的单元，这些租约和前面文中提到的土地租约是一样的，也需要在土地办公室登记。当然外国人也可以通过公司名义购买公寓单元，获得永久物业权。

泰国共管公寓法规定，没有泰国居留许可证的外国人，需要出示购买公寓的资金是来自泰国以外的证明。持有泰国合法居留证的外国人就无需出示该证明。并不是所有的公寓楼外国人都能获得泰国永久产权，外国人只有购买得到泰国共管公寓法认证的公寓，才有资格获得泰国永久产权。

• 与泰国人结婚

作为泰国人的配偶，你可以出资购买物业，但必须用泰国配偶的名义进行购买，并且你需要签署声明放弃对土地的权利。另外，可能会要求已婚夫妻在土地办公室签署声明，说明购买土地的资金属于泰国配偶的独立财产。所以在一些跨国离婚案件中常常会遇到财产分割的问题，想证明外国人拥有土地权利是非常困难的事情。所以在这种情况下，签署婚前协议可能有助于最大限度的降低你作为泰国人配偶的风险。

这种方式并不可取，风险也很大。

• 通过投资获得土地所有权

对于企业主或投资者来说，这种方式其实相对比较容易。如果你在泰国境内投资超过4000万泰铢（约130万美元），你可以通过BOI（投资委员会）申请购买土地。根据BOI（投资委员会），您的投资必须对泰国经济和人民利益作出贡献。举个简单的例子，您投资农业企业就会比投资会计事务所更加容易通过申请。点击查看可投资的业务类型的完整列表。

泰国的房产地契种类

如果你想在泰国购买一块土地或房产，你还需要了解泰国土地和房产的地契种类，这些地契主要有这几种：Chanote （永久业权契约），Nor Sor 3，Nor Sor 3 Gor，公寓产权证（Condominium Tile）等。只有这4种形式的土地或房产可以允许购买、出租和作为财产抵押。所以购买前要看清是哪种产证种类，详细了解其出售时是否有何限制。

• Chanote（永久业权证） 

该证书也可以称作Nor Sor 4 Jor，由Cadastre（土地部门）颁发，采用卫星坐标GPS定位，明确标记了房产的大小和边界。所以是四种地契类型中，最为安全，最为准确的地契种类。

• Nor Sor 3 Gor

在其他几种类型产证里面，Nor Sor 3 Gor是最接近Chanote  （永久业权证）。这类产证由土地测量部门进行测量，并确定了边界，同样也是得到官方部门的认可。这个产证的土地所有权可以出售、转让或者抵押。另外，拥有Nor Sor 3 Gor类型的土地所有者可以向有关土地部门提交请求，把Nor Sor 3 Gor证书换成Chanote。土地部门会进行相关核实，申请没有异议的情况下，土地部门会批准此类请求。

• Nor Sor 3

Nor Sor 3与Nor Sor 3 Gor之间的区别在于，Nor Sor 3是指这块土地没有经过土地部门官方测量，因为土地的边界并不明确。所以这就有可能产生邻里纠纷的隐患。同样的，Nor Sor 3也可以提出申请转换成Nor Sor 3 Gor，后续也有可能转换成最安全的产证Chanote。

• 公寓产权证（Condominium Tile）

公寓产权证（Condominium Tile）与Chanote也非常相似，但是这是针对公寓单元（房产）而非土地的一种产证。根据共管公寓法规定，整幢公寓楼里面的每一个单元都应有自己的公寓产权证。这个产证的所有人可以是泰国人也可以是外国人。但是外国人会受到共管公寓的一些条款限制，比如说外国人所有权总额不能超过公寓总面积的49%。公寓产权证一样可以进行销售、转让和抵押，也是由土地部门颁发和管理。这个产证主要侧重于明确规定了私人公寓的面积，地面的总面积等信息。

• Sor Por Kor 4-01

这种产证不太可能引起外国人的兴趣。这是泰国针对农业行业的产权证，主要针对并不富裕的泰国农民使用。除此群体以外的人很难购买这种类型的产权。

购买土地或房产时须缴纳哪些税款？

在泰国，每年的房产税是多少？购买转让房产时的税费又是多少，这是每个有购买房产的人都希望知道的问题。下面我们就来详细了解一下在泰国置业的税费情况。

首先在泰国无需缴纳年度房产税，但是购买、出售或者续订租约房产等都需要上交一定税费。房屋或土地转让时土地办公室所列出的税费项目包括转让费、预扣税和印花税或特定营业税（SBT）。虽然每个买卖合同都有所不同，但一般来说，买方通常负责转让费（或双方共同承担转让费），而卖方则支付印花税或特定营业税和预扣税。

• 转让费：土地办公室收取物业评估价值的2%。这是在办理所有权转让手续当天，在土地办公室当场支付的。
• 印花税：物业评估价值或购买价格的0.5％，以较高的为准。另外，如果房子处于出租状态，会按租赁期内总租金的0.1%收取。
• 特定营业税（SBT）：物业评估或实际价格的3.3％，以较高的为准。
• 预扣税：此税将根据卖方是个人还是公司而有所不同。如果卖方是公司，则预扣税固定为注册销售价值或评估价值的1％ （以较高者为准）。但是，如果卖方是私人，则根据财产的评估价值以累进税率计算预扣税。假如不是很懂这个条款的含义，可以简单的理解为如果卖方是公司，则以房产交易价值的1％，如果卖方是个人，则根据土地办公室当时评估的价值来计算需要缴纳多少税金。

除此以外，还有一些其他税费，包括租赁注册登记费，假如房子是出租状态，需要缴纳整个租赁合约总额的1%的金额。加上0.1%的印花税，所以总额为1.1%。

购买期房或转售公寓的利弊

投资购买房产的人不可避免的要考虑是购买正在建设中的期房呢？还是购买已经建设好的转售公寓。其实对于投资者来说这两种房产都各有利弊。下面让我们来介绍一下：

期房（建设中）公寓的优缺点

优点：由于房子未建成，外国买家付款可以分成两期，通常前期只需要支付房产总价的20-30％预付款，而泰国的公寓房产项目建成周期一般为2-3年，建成之后再支付尾款。这对买家来说前期投入较少，特别是在房地产市场蓬勃发展，房价上涨的情况下，对买家来说是非常有利的。亚洲的买家（特别中国买家）更热衷这类的项目。

缺点：从投资风险的角度讲，期房是一个风险较大的投资项目。由于房地产资金链一旦断裂，这个项目很容易成为烂尾楼，那前期的投资可能会血本无归。所以对于投资者来说，认真详尽的前期调查是非常重要的。

另外，开发商可能会有双重定价，这也是非常普遍的一种现象。由于海外宣传广告费用更高，开发商为了保证利润，同样的房产销售到海外的定价往往会更高。在房地产市场放缓或下滑的情况下，购买期房对投资者来说并不是一个有利的决定。

转售公寓的优缺点

优点：转售公寓的租赁、购买都是有历史记录的。因此，通过这些历史数据可以预测这个公寓未来的投资回报率。如果是新公寓，也可以通过周边公寓的出租情况，来预测未来的投资回报率。由于有些转售公寓普遍房龄较老，设施稍微老旧一些，所以会比同地段的期房价格相对便宜一些。多数情况下，转售房产不影响租约，当投资者买下公寓时，可能公寓中还有租户，所以可以立刻收到租金。

缺点：在泰国投资转售公寓存在一些潜在的风险，比如说在曼谷有些转售公寓质量不合格，或者物业管理不规范。另外，而泰国本地人也更加喜欢购买新公寓。当然，如果你做了尽职的调查，这些风险还是可以规避的。

泰国房产值得投资吗？

经济放缓：自2014年的泰国政变以来，泰国经济事实上一直处于飞速发展的阶段，2017年GDP增长率也达到了3.9%。但由于今年该国正在努力应对出口放缓，政治不稳定等压力，泰国财政部预测这三年内的经济增长将会最慢。

贷款政策收紧：为了防止房产泡沫，泰国银行今年4月刚刚生效的新抵押贷款规则也限制了购房者的贷款资金，这一定程度上限制了房地产市场的吸引力，使泰国人更难买房。

外国买家削减：近几年，泰国房产的外国买家大部分来源于中国投资者，但由于中国经济放缓以及外汇管制等限制，中国投资者也正在削减。

由于以上种种情况，今年整个泰国房地产市场将开始放缓。而去年共有45万套住宅未售出，价值更高达400多亿美元。不过，一些开发商仍然持乐观态度，他们认为外国买家和中国投资者的需求并没有减少。据泰国CBRE机构董事总经理Aliwassa称，这其实是一个进入市场的机会，因为房产开发商希望以更低的价格清理多余的库存。

年租金收益率（租售比）

在考虑房产投资的过程中，你可能还会关注“年租金收益率”这个词，其实就是年租金/购买房价的百分比，一些国际性房产研究机构经常会使用这个词来评估投资性房地产的潜在价值和回报。在我们国内，通常是用租售比（月租金/购房房价）来表示，两个公式计算方式也很接近。

根据GPG的报告显示，泰国今年房产年租金收益率在5.13%，相当于出租房子需要19年的时间收回成本（租金不变的情况下），转换成租售比，在1：233左右。一般来说，房产投资的价值主要就看收回成本的时间长短，收回成本时间越短，那投资价值就越高，从图上看出，相比亚洲一些其它国家来说，泰国整体的房产市场还是不错的。而国际上认为租售比在1：200 – 1：300之间是比较合理。

结语

虽然泰国的房产法规并不复杂，但还是建议中国买家聘请有经验的咨询师或者律师来协助整个购房过程，尤其是房产涉及了购买土地的情况下。如果只是单纯的购买公寓(condos)，选择大型房地产开发商开发的楼盘，对于规避投资风险也起了一定的作用。