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柬埔寨买房流程及买房投资风险

柬埔寨的购房买卖过程相比较其他国家还是简单的,中国人只要有护照和签证,就可以购买。假如你找到了心仪的房产,也不要着急下订单,在购买之前还是要尽量多做一番调查再做决定。在这里强烈建议,还是要找一个有经验的房地产经纪人或者律师来帮您进行分析,并做一些指导。

柬埔寨的宪法禁止外国人拥有土地。因此,对于我们中国投资者来说,只能购买当地的公寓或者是某建筑物中的一个单位。柬埔寨当地有许多这样的楼盘,主要就是迎合国外投资者而建造的。这些公寓大部分位于首都金边、暹粒和西哈努克城等旅游城市。

假如你对外国人在柬埔寨投资房产市场,为什么只能购买当地的公寓或对柬埔寨房产类型还不是很了解,可以先看一下本站另一篇指南,了解更多柬埔寨房地产市场的相关信息。

房产购买流程

步骤一:产权信息调查

在购买房产之前,卖家会向买房提供一份产权证书的复印件,请确保你获得的这份产权复印件是最近,也是最新的。然后买方可以向土地管理,城市规划和建设部(MLMUPC)进行产权信息核实,了解该房产的所有权是否属于卖方。买家要做好预防风险的准备,确保该房产没有任何的债务、抵押或其他索赔。如果有任何形式的产权债务问题,土地局会发通知给买方。

  • 办理机构: 土地局(MLMUPC)
  • 费用: 50,000 KHR(买方支付) 
  • 预计完成时间:10天 (与步骤2和3同时进行)

步骤二:获取有关该物业的信息

从当地的公社理事会官员那里获取有关财产物业的信息,这将涉及到有关土地的信息。

步骤三:从卖方公司那获得公司注册信息及其他文件

如果卖方是公司并不是个人,买方应获得代表公司授权人的身份证复印件,以及经过商务部公证过的公司注册文件的复印件。还需要提供公司官方授权书,授权上述人员在土地局是代表公司授权将房产转让给买方。另外还需要董事会签署的决议书,证明授权的合法性。

  • 办理机构: 商务部
  • 官方费用: 80,000 KHR(买方支付) 
  • 预计完成时间:10天 (与步骤1和2同时进行)

步骤四:在地土局申请转让购买注册登记

在上述调查结束之后,如果买方在产权和物业信息调查中没有发现任何问题,并且仍然有购买意向,就需要支付10%的押金,并向土地管理,城市规划和建设部(MLMUPC)的地区办公室,提出购买申请。买方和卖方须准备相应文件,这包括公司公司章程、公司注册文件和授权书(步骤三中获得的),并一同前往MLMUPC的地区办公室签署相关文件。交易时,卖方必须在签署文件时,向官方出示原始产权证书,只有这样才被允许在产权书中增加新的所有者名字,这时还要支付10%的款项。(注意,这个时候,买方已经支付了20%的费用)

  • 办理机构: MLMUPC地区办公室(地籍办公室)
  • 官方费用: 600,000 KHR(买方支付转让费) 
  • 预计完成时间:大约20到30天

步骤五:在税务局支付转让税

一旦你收到地籍办公室的所有文件,就要向税务局支付转让税。这大概需要1天的时间。转让税为该财产总价值的4%。如果房产所有权不是硬卡,通常是不需要支付转让税。(对硬卡、软卡不是很了解的,请查看这份指南。)

在金边,转让税并不是根据财产的交易价值进行计算,而是基于市政府的评估价值的4%来收取,该评估值通常基于房产面积的平方米总数、用途、位置等。

  • 办理机构:税务局
  • 官方费用:物业价值的4%
  • 预计完成时间:1天

步骤六:签署买卖合同

缴纳税款后,买卖双方将再次回到地籍办公室,签署一份由地方当局(如社区负责人)见证的买卖合同。办理此流程是需要提供转让税的付款凭证。大约5个工作日后,区土地办公室将把所有文件转发到市政土地办公室,并以新所有者的名义重新签发所有权证书。这个过程大约需要5到21天,具体取决于相关官员。这时买方需要支付80%的房款给卖家。

目前中国对柬埔寨的汇款或汇回资金没有任何限制。

房产出售流程

这个流程和之前的购买流程很相似,你可以在当地打广告来出售你的房产,或者可以聘请房地产经纪人协助寻找买家。

  • 一旦找到买家,买家将会给您10%的押金。您需要前往城市规划和建设部(MLMUPC)的地区办公室准备和签署文件。最原始的所有权证书必须提供给MLMUPC。这通常需要大约20天。买方还需准备10%的款项给你。
  • 一旦买方支付了转让税后,您将被告知返回MLMUPC签署由当地政府见证的买卖物业合同。这个过程通常需要5天左右。
  • 之后,MLMUPC将把文件转发到市政办公室,市政办公室会以新所有者的名义重新签发所有权证书。这通常需要5到21天时间。此时买方通常需要支付80%的房款。

除此之外,在销售过程中,卖方还需要支付房地产经纪人费3%。

如果你要出售的房产,当时是以公司名义购买,则在出售您的房产时。任何资本收益都被视为收入,所以,你还需要缴纳20%的利得税

柬埔寨房产投资风险及注意事项

对于中心城区的了解

一般来说,投资者投资房产都希望资产得到增值,所以了解最有发展潜力的城市是最重要的步骤之一。柬埔寨目前有三个城市值得关注,其中包括旅游圣地暹粒,海滨度假圣地西哈努克城(西港),当然还有首都金边。在金边,一些房产投资的热门区域主要集中在Chamkar Mon区的Boeung Keng Kang,Russey Keo和Tuol Kuork区。建议投资者还是需要实地考察,去有兴趣的区域走一走看一看,投入一些时间了解该地区的特点,这对于后期买房是非常有帮助的。

正在考虑购买公寓房的投资者也一定要记住,任何公寓大楼的外国人房产所有权将保持在70%以下,一旦到达这个上限,开发商就会停止向外国人出售公寓。然而开发商也为了吸引更多的外国人购买房产,会把位置较好的公寓单位留给外国人。

类似这样的限制在柬埔寨周边一些国家的房产投资中是很常见的。在泰国,外国人同样是不被允许拥有土地,而整个公寓内外国人房产所有权的比例也不能超过49%。

评估长短期租房需求

根据柬埔寨旅游部的官方称,2018年上半年柬埔寨的国际游客人数达到300万。除了向有钱的高棉人或外籍人士提供长期租赁业务之外,airbnb等短期租赁需求也在不断增长。所以投资西哈努克,暹粒或金边沿河等热门旅游景点的物业,目前看来可能是一种不错的选择。

购买安全系数高的物业

柬埔寨政权目前算是比较稳定,房地产的政策也逐步趋于规范。但是柬埔寨的安全系数在国际范围来说仍然处于一个低位。为了您的投资能快速增值,物业能尽快出租,购买安全系数高的社区投资是非常重要的。比如购买封闭式社区的单元,或者社区有24小时保安。

谨防供应过剩

目前柬埔寨在开发的楼盘价格是高于当地人能够承受的范围。而一些分析师也担心在不久的将来会出现供过于求的情况。根据国际房地产咨询CBRE的数据,预计今年新增高端公寓供应量将飙升243%,其次是负担得起的低端公寓和中档公寓,分别为100%和78%。鉴于预计未来几年,仍然有数千套物业进入投资市场,对于中国投资者来说最好是长线投资,避免短线的物业买卖。

目前柬埔寨房产供过于求的趋势已经出现,很多开发商也推出很多措施来吸引更多的投资者来购买物业。比如说物业是精装修并且送成套家具,保证物业出租,租金回报等,当然最常见的还是房产折扣。柬埔寨的房产处于一个低迷的状态,买家可以尝试利用这个最佳的时机,通过与开发商进行谈判,大幅度的降低购买物业的成本,来提高投资的回报率。

有很多买家可能会问:“柬埔寨买房靠谱吗?”,假如你购买物业只是为了短期内转卖房产而赚取差价,那就要多考虑这个地区物业的供求关系,以及了解该地区针对外国房产产权人的政策,比如是否有出售或租赁方面的限制。只有这样才能让您降低投资风险,获得良好的回报率。

用合适的货币进行交易

柬埔寨的官方货币是瑞尔,并不是美元。有的投资者可能喜欢用美元来进行大宗交易。但有时有些开发商可能会要求支付瑞尔。投资者在购买房产时,可以关注一下汇率,看看哪一种货币汇率更省钱,再决定使用哪种货币支付。

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