柬埔寨房产投资指南及买房投资风险建议2020年

柬埔寨房产市场在过去十年中发生了翻天覆地的变化，随着一些国外大型房地产商投资的不断涌入，柬埔寨金边的中心城区也渐渐向外扩张，越来越多的住宅社区，联排别墅在郊区扩建。近年来的西哈努克港（简称西港）的房产开发，也出现了明显的增长。

无论是作为自己居住还是作为长远投资，买房本身就是个复杂的程序，何况是跨国购房，想想就觉得头大。如果你正计划在柬埔寨购买房产，这些买房的基本常识，相信很有必要了解一下。

购房之前需要了解的柬埔寨基本信息

柬埔寨土地所有权的历史

1975-1979年期间，在红色高棉当政时，废除了财产所有权，摧毁了之前所有的官方财产记录。那段时间，土地的所有权全都属于国家，没有私有土地这一说法。红色高棉垮台之后的十年，依旧没有私有土地，所有的土地都是归政府所有。直到1989年，政府颁布了土地法，为柬埔寨国内财产和财产权利确立了框架。

1992年是转折的一年，土地进行重新分配。土地所有权有了硬卡（hard title）、软卡（soft title）、LMAP title和最新的分契式产权（strata title）划分。这些都是柬埔寨土地所有权的官方证明，但是有意思的是，有些证明文件，比如软卡，却只得到了当地政府的认可，并未得到国家官方认可，所以作为中国人在柬埔寨购房，尤其要注意这些区分。

柬埔寨土地所有权分类

现阶段，在柬埔寨，主要通过以下四种形式的土地所有权，来保障财产所有权：

• 硬卡（hard title）是最强有力的证明，它由土地管理和规划办公室提供。它包含土地部和地籍办公室在全国范围内认可的信息。出售带有硬标题的房产时，将支付4％的转让税。但是有一条规定是硬卡的持有人必须是柬埔寨人，换而言之外国人购房是不可能拿到硬卡。
• 软卡（soft title），在柬埔寨是最常见的产权证明。它是由当地Sangkat或地区办事处提供，只在当地政府层面得到认可，并不是在全国范围内得到认可的一种title。持有这类软卡的房产在出售时不需要缴纳所有权转让税。
• LMAP产权（LMAP title）被认为是最安全的土地所有权类型，因为它使用GPS信息来标注分配的土地，准确地显示了每一块购买土地的边界。拥有LMAP产权最大的好处是默认邻里之间已达成协议，之后对于土地边界不可能再起争端。
• 分契式产权（strata title）是指共有建筑中的私人所有权，这是2010年才出的新产权形式，这一政策的受益人主要是外国人。简单来说，在柬埔寨国内，宪法规定，土地所有人必须是柬埔寨人，但是柬埔寨人，作为业主可以将建筑物划分为多个可出售的单元，出售给外国人，出售后每个单元的业主就获得了共同所有权。而土地归属仍然属于柬埔寨人，共管公寓也就应运而生。

注意：柬埔寨政府对于外国人购买共管公寓做了明确规定，建筑物必须符合政府的标准，必须是2009年后建造的房屋，该类房产不能在距离边境30公里范围内。并且外国人最多只能拥有共有建筑中所有单位总面积的70％（泰国等其他国家也有类似的限制，外国人最多拥有总面积里面的49％），外国人也不能购买底层的单元。

最新的分契式产权（strata title）主要出现在有多个单元的多层建筑新公寓中，这包括公共设施，游泳池、健身房等。

中国人可以在柬埔寨拥有土地吗？

与菲律宾和越南等邻国一样，柬埔寨也不允许外国人拥有土地。柬埔寨土地法明确规定，除了分契式产权（strata title），不允许外国人在该国拥有任何财产。事实上分契式产权（strata title）只能证明外国人共同拥有了这幢建筑物，而土地所有权还是在柬埔寨人手中。外国人至今没有被正式允许购买柬埔寨土地。

但是假如您特别在意柬埔寨土地的所有权，又愿意承担一定的投资风险，那么这里有四种办法推荐给你：

• 签租赁协议

土地租约一般是15-50年，超过15年的土地租赁被视为长期租约，一次签订最长有效期是50年，但是您还可以通过续约的方式，使整个租期达到100年。签订租约时，可以增加自动延续租期的子条款，并限制在租约有效期间禁止出售土地。

• 通过柬埔寨公司购买土地

你可以通过柬埔寨公司购买土地。私人或公共土地可以由外国公司收购或租赁。根据柬埔寨法律规定，注册公司可以收购土地，但外国股东只能持有49％的股份，其余51％必须由柬埔寨股东持有。此类土地在出售时，需要缴纳20%的资本利得税，所以产权低于100万美元的，不建议通过此方式购买。

• 通过获得柬埔寨公民身份购买土地

想要成为柬埔寨公民，并不是一件容易的事，你必须在柬埔寨生活至少7年并能说流利的高棉语，或者通过高昂的捐款（这需要首相特批）才能获得。

• 在柬埔寨候选人的帮助下购买土地

您可以通过柬埔寨候选人来购买土地，然后将土地租给您，通过签订协议，候选人将授予你土地的所有权。这样操作是否安全可靠？从技术上讲，不可能是100％无风险的。候选人可能会卷着你的财产逃走，或者政府可能会没收您的财产。虽然这种情况在柬埔寨是比较罕见的，但它确确实实发生过。

柬埔寨的产权分类并不是那么容易理解，而且各地政策也存在不同的差异。因此聘请专业人士，比如说信用良好的房产经纪人或律师为您提供买房的建议是个不错的选择。

投资回报率

在柬埔寨房地产市场，无论是购买土地、别墅还是共管公寓，很大一部分买家，特别是外国人，都是作为一种投资。

下面我们来看看投资回报：租金收益率和资本增长率

租金收益率

租金收益率是指与投资房产相关的总购买成本与收入之间的比率，其收入主要是租金。目前，根据IPS的报告，柬埔寨的年租金收益率在6％至8％之间，这是非常可观。

而根据CBRE的研究数据，金边的公寓租金在2018年第三季度稳定下来，此前曾出现了大幅下滑。截至2018年第3季度的数据显示：

• 高端的一居室公寓每月租金为600美元至1,250美元，中档公寓的租金为500美元至1,000美元/每月。
• 高端的两居室公寓每月租金为1,250美元至2,500美元之间，中档公寓的租金为1,000美元至1,500美元/每月。
• 高档的三居室公寓每月租金为2,250美元至3,000美元，中档公寓的租金为1,500美元至2,000美元/每月。

注：虽然租赁市场的需求非常大，但是自2017年下半年公寓供应量突然激增，租金的价格自2017年以来一直停滞不前。比如在金边的主要地区之一Daun Penh和外籍人士的热门聚集点，受到供求关系的变化整体租赁价格没有太大的涨幅。

资本增长率

资本增长率是指资产在一段时间内的价值升值，通常以年度百分比表示。柬埔寨的平均资本增长速度极难确定，因为房价受到地理位置影响太大。

比如金边的公寓市场在2018年第三季度的结果好坏参半（CBRE报告）。

• 低端的金边共管公寓，平均单价约为每平方米1,400美元，比上一季度增长0.2％，比去年同期增长5％。
• 中档的金边共管公寓，平均单价约为每平方米2,600美元，与上一季度比，上涨0.4％，比去年同期却下降了2％。
• 高档的公寓，平均单价为每平方米 3,250美元，比上一季度增长1.8％，同比增长0.5％。

CBRE柬埔寨副主任詹姆斯霍奇说从最近的价格趋势表明，中档公寓最有可能出现供过于求的问题，而低端和高端公寓的价格在2018年第三季度是呈现上涨趋势。

财产税概述

投资者在投资柬埔寨房产时还需要缴纳的部分税收。下面我们来看一看有哪些：

• 转让税

转让税是房产价值的4％，这个税收只有在获取硬卡所有权时才需要支付（卖方支付）。

• 租赁税/所得税

根据柬埔寨税法，租赁税也就是所得税，是指租赁房地产时所获得的收入，柬埔寨公民的业主只需缴纳收入的10％。而外国人业主需要缴纳14％。

• 柬埔寨财产税

财产税是按每年物业税率0.1％收取。房屋的价值是由不动产评估委员会决定。每年交多少税费是根据当年的房价均价所决定的。

• 资本收益税

目前， 对个人不征收资本收益税，但如果您以公司名义购买房产（就象我前面所说的），则在出售您的房产时需要额外支付20％的资本收益税。

柬埔寨买房投资风险建议

现在海外投资房产的现象越来越普遍，不过在这里还是要提醒大家投资有风险。

根据莱坊Knight Frank和世邦魏理仕在内的大型国际房地产机构最近的报告显示，预计柬埔寨的新楼盘单元数将增加五倍，到2020年，市场可能呈现供远远过于求的趋势。

随着房地产发展如此大幅度增长，柬埔寨的许多外籍人士决定在未来几年投资租房更为谨慎，因为房地产价格目前处于高峰期，随着新楼盘的供应的持续增长，价值可能会下降。

此外，由于许多开发项目都不是按照计划进行建设的，因此可能会出现资金短缺，导致“烂尾楼”。所以考虑购买已经建设完成的楼盘，是个更加明智的选择。